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下半年寫字樓市場租賃壓力仍將持續

寫字樓租賃市場出現全國范圍的疲軟,原因在于經濟下行、金融去杠桿、互聯網泡沫等引發企業倒閉、退租、縮減面積,和暫停擴展業務等。”在接受騰訊地產《商業星圖》采訪時,王盛如是回顧2019上半年寫字樓市場特征。

王盛是戴德梁行大中華區副總裁,擁有豐富的海外商業、住宅房地產投資服務經驗,同時也是中國最早的房地產投資基金參與者。他的另一個身份是,皇家特許測量師學會(RICS)中國理事會主席。RICS是為全球廣泛、一致認可的專業性學會,迄今為止,已經有150余年的歷史。

出于職業的嚴謹習慣,外在給人溫文儒雅的王盛喜歡用數字化來表達行業現狀。據他介紹,北上廣深一季度凈吸納量較2018年同期分別下降92.1%、115.2%、6.3%和50.9%。

基于戴德梁行龐大的監測數據,王盛預測,“下半年,全國整體寫字樓租賃成交將維持上半年局勢,市場租賃壓力仍將持續,尤其是一些目前空置率比較高的二線城市壓力會更大一些。”

海內外豐富的工作經驗,讓王盛看問題總是更為獨到。本次采訪中,王盛還針對上半年較為熱門的外資買樓、開發商剝離長租公寓、聯合辦公調整期等現象進行了點評。


談寫字樓市場:互聯網、共享辦公租賃面積銳減

王盛表示,上半年寫字樓市場整體而言不是特別好,在一線城市中,上海的吸納量同比下滑最厲害,廣州則沒那么明顯,“不是因為廣州市場特好,而是廣州去年的吸納量已經很低。”

此外,除卻一線城市,二線城市中成都、杭州、南京、沈陽、蘇州、武漢、無錫等也不容樂觀,租賃市場成交也出現大幅下滑,凈吸納量較2018年同期降幅均達60%以上。

王盛分析,這也是實體經濟的一種反應,說明經濟正處于調整期。

在租戶特征中,2019年互聯網和共享辦公行業的擴張速度回歸理性。以北京為例,2019年一季度,北京的聯合辦公租賃成交僅占總租賃成交面積的4.3%,而2018年一季度這一占比高達12.8%;互聯網行業2018年一季度成交占總成交面積的28.6%,而2019年這一數字出現了明顯下滑,占比為18%左右。

對于2019年一季度外資在北京掃樓的現象,王盛表示有三點原因,一是資產配備的需求所致,“他們發現資產包中中國的分配較少,自然會加大對中國的資產配置”;二是資產投資都有周期,去年下半年到今年上半年,基金退出周期已到,“退出之后,如果資金繼續留在中國,就必須買新的資產。”三是,對匯率的判斷。

談聯合辦公:核心在于招商能力

作為寫字樓租戶的新生業態,聯合辦公曾風靡一時,2015年萌芽,2016—2017年瘋狂擴張,2017也是聯合辦公融資最多的一年,但到了2018年,聯合辦公增長速度放緩,昔日的頭部企業氪空間也出現裁員、縮減規模的信息。

VCSaaS的數據顯示,從2018年至2019年3月,聯合辦公品牌減少約40家,發展緩慢、瀕臨破產倒閉狀態的聯合辦公空間品牌占總數的28.1%。而戴德梁行的數據也顯示,一季度上海和北京的聯合辦公企業本季度閉店數量已超過同期新開店數量。

對此,王盛表示,聯合辦公的調整是一個洗牌過程。“聯合辦公的發展,前期基本是依靠資本的推動來擴大規模,在實際運營中,除了面臨來自同行業的競爭以及搶奪市場占有率,也有來自傳統寫字樓市場的競爭壓力,一旦資金跟不上或者出租率過低,就很難支撐下去。”

王盛認為聯合辦公的核心還是在于招商及運營能力。目前主流聯合辦公的運營模式有以下幾種:與開發商合作,通過營業利潤分成等方式降低運營成本及風險。輸出物業管理、企業定制服務等輕資產運營開辟新的盈利模式。

“多元化的發展模式、創新服務理念,將是聯合辦公市場發展轉型的方向。”

談長租公寓:市場巨大,目前收支尚未平衡

上半年,另一個不得不提的話題則是長租公寓。在經歷過熱鬧風口,長租公寓在2018年步入了爆雷期,今年上半年,亦有多家上市房企表態剝離長租公寓業務,而前不久,上任還不到兩個月的萬科長租公寓事業部總經理也已離職,“萬村計劃”遇到實際困難。

在王盛看來,房企剝離長租公寓屬于正常的市場行為,說明在長租公寓運營的過程中單純依靠資本追繁榮的模式是難以維持的。初期,在政策的鼓勵之下,不少房企進入了長租公寓領域,“有的房企也是因為土地存貨不多,硬著頭皮拿的租賃地塊,如果搭配住宅用地,賬是算得過來,單獨拿地做長租公寓,賬很難算。”

“但整體而言,長租公寓市場是巨大的,只是目前成本與收入還未達到平衡,”王盛認為,長租公寓行業最關鍵的一點,還是做好項目的現金流管理,提高運營效益,實現項目的穩定持續發展。


談不動產資產證券化:類REITs不斷向標準REITs看齊

從2007年開始,戴德梁行就開始探索國內REITs領域,這12年中,王盛很欣喜地表示,不動產資產證券化行業一直在發展,不斷給市場、給業主提供新的融資渠道,也給機構投資者提供新的金融產品。

據介紹,自2014年首單權益型類REITs“中信啟航”項目開始,在短短5年時間內,國內類REITs、CMBS、CMBN市場規模已達3000億人民幣,為一部分持有優質物業的企業拓寬了融資渠道、打通了“投融管退”的行業閉環,實現了存量資產的盤活。

數據顯示,2018年,雖然金融市場受監管加強和資金供應有限的影響,但國內不動產資產證券化市場呈現出爆發式發展態勢,發行產品共計57單,單年發行規模突破1100億元,并在2019年第一季度保持快速增長勢頭,繼續為市場提供有效的融資渠道。

王盛表示,除了市場規模擴張迅速之外,國內類REITs在脫離主體增信、儲架發行、可擴募化等方面實現創新,不斷向標準REITs看齊。“戴德梁行作為物業評估和市場調研機構,參與了上述石家莊勒泰、保利租賃住房、菜鳥網絡物流三個項目,見證了國內不動產資產證券化市場的發展與創新。”

談戴德梁行:加強科技化、智能化投入

戰略決定企業的發展大勢。據王盛介紹,戴德梁行大中華區將繼續遵循三條準繩:強化國際平臺的力量,加強科技化、智能化,以客戶為導向。區域選擇上,將深耕二線城市,“均衡發展,這也是我們的優勢之一。”

今年在北京區域,戴德梁行與通州投促局達成公建“千年大計”的戰略協議,將為北京城市副中心提供更好的專業服務與產業引入支持。王盛表示,對通州的布局在2016年就已開始,向新光大中心提供產品、市場及交易顧問服務、向環球影城提供策劃定位服務、向萬達及多家銀行機構提供估價服務等。

令王盛欣喜的是,經過兩年的努力,2019年伊始,戴德梁行促成了中銀收購富力5.7萬平方米整棟寫字樓的業內首單大宗寫字樓交易,“這是在區域尚未成熟的情況下達成的交易。”

王盛表示,無論是進行代理、前期咨詢定位等,還是協助政府招商引資,戴德梁行都希望為通州盤活資產提供實質性幫助,及全方位服務。

拓展閱讀:??上海寫字樓租賃? ? ?服務式辦公室出租

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