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2019年中國寫字樓租金指數分析

根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據,2019年二季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩中微升,平均租金為5.0元/平米·天,環比上漲0.01%。從商圈來看,租金環比上漲的商圈占60.0%,租金環比下跌的商圈占38.8%,1.2%的商圈租金與上期持平。

從市場表現來看,2019年一季度,我國第三產業實現增加值122317億元,同比增長7.0%,增幅較上期收窄0.4個百分點。整體來看,服務業發展速度出現放緩跡象,在一定程度上使寫字樓市場需求有所減弱。具體來看,受經濟增速放緩及中美貿易爭端影響,一線城市寫字樓市場需求減少,租金有所下降;而部分重點二線城市由于人才落戶政策及產業優惠政策,城市吸引力大幅提升,寫字樓市場發展尤為迅速。

? ? ? 1.寫字樓租金變動情況

  根據全國15個重點城市主要商圈典型甲級寫字樓租賃樣本數據,2019年二季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩中有升,平均租金為5.0元/平米·天,環比上漲0.01%。

  從城市等級看,2019年二季度,一線城市中,41.7%的商圈寫字樓租金環比上漲,58.3%的商圈寫字樓租金環比下跌。具體來看,一線城市36個主要商圈中,北京上地、深圳寶安中心區、北京麗澤等15個商圈寫字樓租金環比上漲;深圳后海、上海陸家嘴等21個商圈租金環比下跌。

  2019年二季度,二線城市中,75.0%的商圈寫字樓租金環比上漲,22.7%的商圈租金環比下跌,2.3%的商圈租金與上期持平。11個城市44個主要商圈中,武漢、重慶、成都、蘇州、長沙、南昌主要商圈寫字樓租金均環比上漲,其他城市商圈寫字樓租金均漲跌互現。其中重慶解放碑商圈租金漲幅較高,達3.19%,居于二線城市首位。

  2.租金漲跌幅較大的商圈

 2019年二季度,在寫字樓租金環比上漲的商圈中,重慶解放碑、北京上地等10個商圈租金環比漲幅較大,其中重慶解放碑商圈寫字樓租金漲幅最大,環比上漲3.19%至2.4元/平米·天;其次為北京上地商圈,環比上漲2.86%至5.6元/平米·天;南昌紅谷灘中心區、武漢中北路等6個商圈租金環比漲幅在2.0%(含)-2.5%之間;北京麗澤商圈和武漢武昌中心商圈租金均環比上漲1.99%。

  在寫字樓租金環比下跌的商圈中,深圳后海商圈跌幅最大,環比下跌2.01%至6.8元/平米·天;其次為上海陸家嘴商圈和深圳福田中心區商圈,環比分別下跌1.62%和1.56%;天津華苑和天津友誼路等7個商圈寫字樓租金環比跌幅均在1.0%-1.5%之間。受第三產業中金融、信息服務、科技服務等優勢產業增長較快影響,以該類產業為主的商圈寫字樓租金明顯上漲;同時,在匯率下調、關稅增加的雙重壓力下,部分進出口貿易企業經營狀況下滑,辦公需求(續租和擴租)有減弱跡象,從而導致以該類行業聚集的商圈寫字樓租金有所下調。

  3.租金運行趨勢研判

  據寫字樓租金指數顯示,2019年二季度,全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩中微升,平均租金為5.0元/平米·天,環比上漲0.01%。從市場表現看,隨著中國經濟的平穩發展,第三產業逐步成為經濟增長的主動力,而第三產業中優勢行業企業的快速發展,為未來寫字樓市場需求提供了強勁支撐。具體來看,金融、房地產和TMT行業仍是寫字樓市場的主要需求,帶動整體租金平穩微升。其中,一線城市受中美貿易爭端等宏觀環境影響,寫字樓市場租金有所下降;二線城市在各類人才政策、產業優惠政策的推動下,城市吸引力增強,吸引大量企業落戶與投資,帶動其寫字樓市場租金穩中趨升。

  供應方面,從新開工來看,2019年1-5月,15個重點城市寫字樓新開工面積1210.80萬平方米,同比下降,降幅為16.57%,其中一線城市寫字樓新開工面積391.53萬平方米,同比下降12.26%;二線城市新開工面積819.27萬平方米,同比下降18.63%。從土地供應來看,2019年1-6月,15個重點城市商辦用地成交規劃建筑面積超2000萬平方米,同比下降28.09%。

總體來看,一、二線城市寫字樓長期供應均呈縮減趨勢。需求方面,2019年一季度,我國GDP總量為213433億元,較上年同期增長6.4%,增速與上季度持平。其中,第三產業實現增加值122317億元,較上年同期增長7.0%。具體來看,金融業和房地產業增加值分別為19205億元和14897億元,僅次于批發零售業;信息傳輸、軟件和信息技術服務業較上年同期增長21.2%至9191億元,增幅居于各行業首位。整體來看,寫字樓市場需求仍呈增長態勢,隨著產業升級、科技創新等政策的推動,金融、房地產、TMT仍為三大需求主力,支撐寫字樓市場穩步健康發展。

  展望未來,隨著減稅降費措施的實施,制造業等行業稅率由16%降至13%;交通運輸業、建筑業等行業稅率由10%降至9%,這將大大減輕行業負擔,降低企業運營成本,增加實體經濟發展和擴展空間,支撐未來寫字樓市場需求。但受全國經濟增速放緩影響,企業擴張速度減緩,預計后期寫字樓租賃需求或將趨弱,租金面臨下行壓力。

在此背景下,寫字樓運營企業需積極調整服務策略,通過提高軟硬件水平、優化寫字樓環境、提供增值服務或適當采取租金優惠措施等吸引租戶,以期提高出租率來確保收益;而租戶則將有更多元的選擇并擁有更強的議價能力,有換租或升級需求的企業則可以適時作出選擇。


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